Gutachterausschuss

Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen werden Bodenrichtwerte für das gesamte Stadtgebiet Passau in einem zweijährigen Rhythmus ermittelt, zuletzt zum Stichtag 01.01.2022.

Bodenrichtwerte stellen durchschnittliche Lagewerte für einen Quadratmeter unbebauten Bodens (erschließungskostenbeitragsfrei) in einem bestimmten Gebiet (Bodenrichtwertzone) dar.

Bodenrichtwertzonen sollen jeweils Gebiete erfassen, die nach Art und Maß der baulichen Nutzung weitgehend übereinstimmen. Sie sind eine Orientierungshilfe für den interessierten Laien und dienen dem Fachmann, der diese Werte modifizieren kann, als Berechnungsgrundlage für Gutachten. Von Bedeutung sind die Bodenrichtwerte auch in steuerlichen Angelegenheiten, insbesondere für die Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Jedermann kann gegen Gebühr von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Wie erhalte ich eine Bodenrichtwertauskunft?

1. Nach Registrierung sofortige Auskunft über das Bodenrichtwert-Informationssystem www.boris-bayern.de.
   Übermittlung des Bodenrichtwertes mit Karte als PDF-Datei. 
   Es sind Einzelauskünfte für 25 € oder Dauerauskünfte ab 150 € möglich.
   Die Rechnungsstellung erfolgt automatisch.
2. Alternativ ist eine Einzelauskunft über die Geschäftsstelle möglich.
   Auskunft nur mit schriftlichem Antrag per E-Mail (gutachterausschuss@passau.de) oder Post.
   Kosten 25 € je Bodenrichtwertzone und je Stichtag (siehe Verordnung über den Erlass des Kostenverzeichnisses zum Kostengesetz, Anlage, Punkt 1.8)
3. Bodenrichtwertauskunft über das Bayern Portal

Der Gutachterausschuss fertigt Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von unbebauten und bebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen, Erbbaurechten sowie sonstigen Rechten an Immobilien für

• Eigentümer,
• Erbbauberechtigte,
• Inhaber anderer Rechte und Pflichtteilsberechtigte,
• Behörden,
• Gerichte

Der Antrag auf Erstellung eines Wertgutachtens ist schriftlich per Antragsformular bei der Geschäftsstelle einzureichen.

Die Gutachten werden unter Berücksichtigung der einschlägigen Gesetzesvorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ausgefertigt, wobei eine bindende Wirkung nur bei gesetzlichen Bestimmungen oder Vereinbarungen eintritt.

Die Beschlussfassung erfolgt in einer nichtöffentlicheren Sitzung durch ein bestehendes Gremium aus drei Gutachtern in wechselnder Besetzung.

In der Regel werden (je nach Objektart) folgende Unterlagen benötigt:

• Aktueller Grundbuchauszug mit Eigentümernachweis
• Aufteilungsplan Wohnung/Haus (Grundrisse, Schnitte, Außenansichten)
• Bei vermieteten Objekten eine Aufstellung der einkommenden Erträge (Netto-Kaltmieten)
• Mietvertrag
• Protokolle der Eigentümerversammlungen für drei zurückliegende Jahre (bei Mietwohnungen)
• Nebenkostenabrechnungen incl. Stand der Instandhaltungsrücklage (drei Jahre)
• Gewinn- und Verlustrechnung (nur bei Gewerbe und wenn keine Mietverträge vorhanden sind)
• Energieausweis (soweit vorhanden)
• Wenn Sie nicht Eigentümer des zu bewertenden Grundstücks sind, fügen Sie bitte den Nachweis Ihrer Antragsberechtigung bei (Vollmacht des Eigentümers, Erbschein etc.).

Entstehende Kosten

Die Kosten für die Erstellung sind in der Bayerischen Gutachterverordnung festgelegt und richten sich nach dem festgestellten Verkehrswert (§15 Gutachterausschussverordnung – BayGaV).

• bei einem ermittelten Wert bis 200 000 €: 2 450 €;
• bei einem ermittelten Wert über 200 000 € bis 300 000 €:2 600 €;
• bei einem ermittelten Wert über 300 000 € bis 400 000 €:2 700 €;
• bei einem ermittelten Wert über 400 000 € bis 500 000 €:2 800 €;
• bei einem ermittelten Wert über 500 000 € bis 1 000 000 €:1 800 € zuzüglich 2 v.T. des Werts;
• bei einem ermittelten Wert über 1 000 000 € bis 10 000 000 €:2 800 € zuzüglich 1 v.T. des Werts;
• bei einem ermittelten Wert über 10 000 000 €:3 200 € zuzüglich 1 v.T. des Werts.

Soweit es für die Wertermittlung erforderlich ist und ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann, wird eine anonymisierte Auskunft aus der Kaufpreissammlung erteilt.

Vom berechtigten Interesse ist in der Regel auszugehen bei Personen, die mit der Wertermittlung von Grundstücken befasst sind, wie z.B.:

• öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige (Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024)
• Behörden
• Gerichte

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden schriftlich erteilt und sind gebührenpflichtig (25 € pro Vergleichspreis).

Hinweis​ für Steuerberater und Privatpersonen:

Für einfachere Wertermittlungen ist eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung in der Regel nicht erforderlich, da der Gutachterausschuss Vergleichs-/Gebäudefaktoren nach § 193 Abs. 5 BauGB  ableitet.

Diese Faktoren werden im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Kosten Immobilienmarktbericht: 35 € als PDF-Datei.

Anzufordern über das Online-Portal www.boris-bayern.de.

Vergleichsfaktoren dienen auch dem Finanzamt als Grundlage für bestimmte steuerliche Bewertungen.

Notare und Gerichte sind verpflichtet, dem Gutachterausschuss alle Kauf-, Tausch- und Erbbaurechtsurkunden über Immobilien und Beschlüsse über Zwangsversteigerungen zu übermitteln. Alle Urkunden werden statistisch erfasst und werden – soweit geeignet – in die Kaufpreissammlung eingetragen. Der Gutachterausschuss erhält auf diese Weise einen vollständigen Marktüberblick.

Die Kaufpreissammlung ist u.a. die Grundlage für Wertgutachten und für die Ermittlung der Bodenrichtwerte.

Hinweis für Grundstücks- und Wohnungserwerber - Zusendung von Fragebögen für die Kaufpreissammlung

• Der Gutachterausschuss ist verpflichtet, alle von den Notaren zugeleiteten geeigneten Kaufverträge in die Kaufpreissammlung aufzunehmen. Um diese optimal auswerten zu können, benötigt der Gutachterausschuss Angaben zum Grundstück/Wohnung des Eigentümers, die in den Kaufverträgen des Notars nicht aufgeführt sind.
• Es besteht nach §197 BauGB (Baugesetzbuch) insbesondere für die Grundstückserwerber bzw. Grundstücksverkäufer eine Auskunftspflicht.
• Ihre Angaben im Fragebogen werden vertraulich von der Geschäftsstelle behandelt und anonymisiert in der Kaufpreissammlung gespeichert.

Der Gutachterausschuss veröffentlicht sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten und weitere relevante Informationen im Immobilienmarktbericht. 

Um Markttendenzen aufzuzeigen, dokumentiert und analysiert der Gutachterausschuss rückwirkend (ca. alle zwei Jahre) das Marktgeschehen. Ziel des Berichtes ist es, den Immobilienmarkt transparenter darzustellen.

Veröffentlicht werden unter anderem Liegenschaftszinssätze für Eigentumswohnungen und Sachwertfaktoren für Häuser sowie Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke.

​Nach Registrierung im Bodenrichtwert-Informationssystem www.boris-bayern.de kann der Immobilienmarktbericht (NEU: Stichtag: 31.12.2022) dort als PDF-Datei heruntergeladen werden (Kosten: 35 €).